《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。近日，北京市大兴区人民法院办理了一起依照该条款确认房屋买卖合同无效的案件。涉案债务人为了逃避债务，将高价值房产低价转卖他人并签订房屋买卖合同，最终被法院判决合同无效。
转卖房产是否为逃避债务？
阿丽（化名）因阿珍（化名）拖欠借款约200万元不予偿还，于2022年7月14日以民间借贷纠纷为由将阿珍诉至大兴区法院。大兴区法院于2022年10月9日立案，于10月19日第一次向阿珍送达了开庭传票，经开庭审理，法院于2022年12月19日作出判决，判令阿珍向阿丽偿还借款本金及利息。
但是阿丽在诉中申请保全时发现，阿珍已于2022年11月1日与阿辉（化名）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将其名下一处市值约1200余万元的高档房产以300余万元的极低价格售卖给阿辉。
于是，阿丽将阿珍与阿辉诉至法院，请求判令撤销二被告的房屋买卖合同。但阿珍与阿辉提交了二人签订的另一份《北京市存量房屋买卖合同》以及阿辉向阿丽转账1150万元的记录，证明双方实际成交价为1150万元，不应予以撤销。之后，阿丽变更诉讼请求，请求法院确认阿珍与阿辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》因恶意串通损害第三人合法权益而无效。
法院查实房屋买卖并非真实交易
法院经审理查明，阿辉是阿珍的外甥，其本人并不具有全款购买千万级别房产的能力。虽然阿辉实际向阿珍支付了1150万元购房款，但其全部购房款均来源于阿珍的二姐。阿珍收到阿辉支付的购房款后将大多数资金用于海外房产投资、偿还其他债务等，仅向阿丽进行了少量还款。
庭审中，阿丽提交了2023年5月1日案涉房产仍在挂牌销售的网络截图照片，在委托评估机构对案涉房产评估时，评估人员也发现案涉房产尚在挂牌销售。此外，阿珍的前夫阿强（化名）和儿子尚居住在案涉房产中，阿辉未搬入居住。
基于上述事实，法院认定阿辉和阿珍的房屋买卖合同并非真实交易。
适用民法典条款最终判定合同无效
该如何确认阿珍和阿辉的房屋买卖合同是否系二人恶意串通，损害了债权人的合法权益而无效？该案的主审法官表示，这需要考量二被告是否存在恶意串通的情形，且给债权人阿丽造成了权益损害。
就案涉房屋买卖合同的签署及履行时间而言，阿珍在明知自己拖欠阿丽200余万元借款且已被诉至法院的情况下，与自己的外甥阿辉签订了案涉房产的房屋买卖合同，并于2022年11月1日，在仅收到600万元房款的情况下将所有权进行了变更，同时约定了案涉房产的交付日期为2023年12月30日。签署时间巧合，过户时间迅速，而交付时间却在1年之后，这些时间点均与常规房屋买卖合同不符。
就阿辉的购买能力和资金来源而言，阿辉月收入在购房前三年均未达到1.1万元，并不具备全款购买高档别墅房产的经济基础，而案涉房产的1150万元资金全部来源于阿珍的二姐，并且二人无法作出合理解释，因此资金来源和购买能力值得质疑。
就阿辉购房款的资金去向而言，在完全能够全款转给阿丽的情况下，二人约定将尾款300万元转给了阿珍之子，而阿珍在收到1150万元购房款后，亦未偿还阿丽的欠款，而是用于阿珍的公司经营、偿还他人的借款甚至购买海外房产，最终导致阿丽的合法债权无法得到实现，阿丽的权益受到了实际损害。
综上，法院认为阿辉和阿珍签订的两份购房合同属恶意串通，损害了阿丽的合法利益，应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此对于阿丽将案涉房产恢复登记至阿珍名下的请求法院予以支持。
最终，法院判决确认阿珍和阿辉签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》无效；阿珍、阿辉在判决生效后30日内将案涉房产恢复登记至阿珍名下。
判决作出后，阿珍的前夫阿强主动联系法院履行了还款义务。案涉纠纷得以顺利化解。（□本社记者 李卓谦 □通讯员 李慧卿）
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